文/《财经国家周刊》记者 胡雯

　　2016年12月，对于中国房地产行业而言，是一个具有历史意义的时间节点。因为，中央在这时正式提出了一个影响极其长远的定调——房住不炒。

　　不到一年后的2017年10月，房住不炒被写入十九大报告，作为一项长期的制度安排，一锤定音。

　　至此四年多来，我国房地产行业迎来了从未有过的严厉监管，调控政策由点及面、步步趋严，甚至在新冠肺炎疫情之时，经济形势面临不确定因素之下，也没有丝毫放松的迹象。

　　从2008年国际金融危机后开启的炒房暴富、资金奔涌、杠杆高翘的疯狂行业走势和预期，被实质性地扭转了。

　　四年后的今天，中国国家发展脉络进入了全新的征程，“十四五”开局，“两个一百年”奋斗目标交汇转换，站在此时再度审视近年来宏观环境的变化及楼市政策的发展脉络，无疑具有重大的意义。

　　未来，“房住不炒”的政策会否出现松动？地产企业融资和个人房贷将进一步拉紧，还是结构性放松？房子还能不能成为街头巷尾的话题中心？房产作为中国家庭的财富核心，地位还能保持多久？

　　未来可能无法被精准预测，但一些潜移默化的变化，已经并且正在发生。

　　监管态度和底线彻底变了

　　今年以来，“众筹打新”“代持炒房”等现象接连在深圳、杭州和上海等地出现，不断试探和挑战着监管底线。

　　和以往不同，监管的反馈史无前例地迅猛。

　　2021年1月21日，上海八部门联合出台新政，从打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、优先满足“无房家庭”购房等多方面进一步加强市场调控。

　　1月22日，深圳住建局发布通知，对部分群体“代持”购房的行为采取停止购房资格、取消公共住房轮候资格、停止公积金贷款资格等严厉处罚措施。

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　　第一时间内作出反应，一套套打击楼市炒作的组合拳不断出击，从中可窥见，地方政府对房炒不住的忌惮和房住不炒的决心与态度。

　　这不难理解。

　　在房住不炒之前较长一段时间里，我国的房地产调控总是给人感觉松一松，然后紧一紧，接下来又可能跳两跳，房价几乎总是处于单边上涨的固定模式之中。

　　然而，自“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，一些心存侥幸仍寄希望钻钻空子的投机者发现，国家是来真的了。

　　即便是2020年因为疫情导致经济面临重大严峻考验，房地产也没有像以往人们调侃的那样，总是被拿出来救急。

　　可以说，这四年整体的房产调控政策从未有过明显松动，仅有部分城市出现政策“一日游”，也随即招来了有关部门的“约谈”。

　　2020年7月24日，住房和城乡建设部召集北京、上海、广州等房价波动较大的十个城市的负责人开会，8月20日又召集六个城市开会，再次强调“稳地价、稳房价、稳预期”的要求。

　　不仅是房产主管部门住房和城乡建设部，包括人民银行、银保监会、自然资源部等其他密切相关部门的会议上，都屡屡强调牢牢坚持“房住不炒”，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧地产调控这根弦，不断完善政策工具箱。

　　一切迹象均显示，“房住不炒”定调后这四年的调控，与历史上所有的房产调控都不一样，正在步步趋严，且规格不断升级，稳准狠，又快又猛。

　　甚至不夸张地说，决策层对我国地产调控的反思，已经上升到政府公信力的层面。这个政府公信力，不只是地方政府，也包括中央政府。

　　中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀曾撰写的《“四个陷阱”的历史经验与中国发展面临的长期挑战》一文中，提及“塔西佗陷阱”，即当公权力失去公信力时，无论说什么做什么，都会受到社会质疑。

　　他第一个提到的案例，就是我国的房地产调控。“每次都要求稳定房价，但每次调控之后房价都明显反弹，甚至报复性上涨，因此社会对房地产调控普遍缺乏信心”，指向意味明确。

　　我们有理由相信，未来任何地区、任何城市一旦出现楼市炒作等过热苗头，都会通过“因城施策、一城一策”及时进行遏制。

　　可以说，当房产的定位以及调控的层级发生了根本性转变、提升后，不管是地方政府还是房产企业，又或者是其他相关主体，都不用再想方设法去触碰底线了，否则，后果很严重。

　　▲深圳图/新华社

　　房地产成为经济转型的恰当切入点

　　要了解监管层为何现在态度变得如此坚决，就必须对我国房地产市场的历史有一点基本了解。

　　近三十年来，以1994年商品房预售制度和2002年土地招拍挂制度为里程碑，我国房地产建设获得两大轮的高速发展机遇。

　　在此过程中，地方政府获得财政收入，开发企业获得收益，上下游产业链受到带动，居民实现资产增值等等，形成了“多赢”的局面，极大地促进了经济和社会的发展。

　　但硬币的另一面，隐忧也不断产生。

　　过去十几年，我国房地产融资规模不断扩大，商业房地产贷款的占比从2004年13%，增长到2019年的高点29%，贷款余额年复合增长率在21.4%，不仅“挤出”实体经济的融资空间，还累积了较大的金融风险。

　　居民杠杆率也同步提升。截至2020年6月底，我国的居民杠杆率，已经由2009年的23.5%，提升至59.7%。

　　全球来看，美国人热衷于投资股市，日本人更青睐债市，而我国居民的财富，则绝大部分都是房子。

　　近年来，整体经济增速下行，房产价格处于高位，而市场上的流动性仍然通过各种渠道流入房地产，不断推高金融风险，一些地区甚至出现“炒房团”，成为高房价形成的牵引性力量。

　　搞经济的一般都认为，在经济活动中，有两类投机需要政府特别关注。

　　一种是涉及人民生活基本需求和基础资源的，例如医院门口的“号贩子”和火车售票点的“黄牛”，他们造成分配不公，引发社会矛盾；另一类是与流动性过剩相关的投机，他们直接导向经济危机和政治风险。

　　而其实还有一类投机最危险，就是上述两类投机的结合。很不巧，房地产投机就兼具这种性质。

　　实际上，2008年美国次贷危机的爆发，正是由于过高的负债水平，助推了房地产价格的暴涨，最终泡沫破裂引发金融体系的崩溃，给我们带来很大警示。

　　一个认识已经普遍被中国社会各界所认同，即，房价增速过快已经成为中国经济、社会的巨大隐患，错配了经济资源，阻碍了中国经济的战略转型，拉大了贫富差距，成为社会矛盾的焦点。

　　对于走在新时代中华民族伟大复兴大道上的中国而言，要保持国家社会的基本稳定，要扭转经济资源错配，要化解社会矛盾焦点，实现经济转型，调整房地产相关政策，让房地产安稳落地，就是一个恰当的、不得不动手的切入点。

　　“灰犀牛”正一步步被赶进笼子里

　　2020年8月，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出，房地产泡沫已经成为威胁我国金融安全最大的“灰犀牛”。

　　他同时警示，“一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。”就在2020年底，郭树清再次发文，重申该项判断。

　　2020年下半年以来，中央政府和央行已经多次出手，出台房地产金融相关审慎管理制度，严防信贷资金违规流向房地产，并对重点企业形成一套资金监管模式，以促进行业稳定健康发展。

　　其中，针对开发企业制定的“三道红线”政策是一个里程碑，也被业内称为地产行业的“巴塞尔协议”。

　　2020年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，要求形成重点房地产企业资金监测规则，涵盖三条“红线”，即剔除预收款的资产负债率大于70%，净负债率大于100%以及现金短债比要大于1。

　　“这个指标设置得非常精准，涵盖了（房企）所有可能采取的规避监管的路径。”一位全国前五的房企财务总监告诉《财经国家周刊》记者。

　　根据所踩红线数目，房企的有息负债增速将受到严格限制，这意味着我国的地产监管已经从“因城施策”细化至“因企施策”，长效机制的设计日趋成熟。

　　“三道红线对整个行业的影响，不亚于土地招拍挂制度。”万科董事长郁亮对这项政策的意义评价极高。

　　紧接着，2020年12月31日，人民银行、银保监会再次联合发文，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比上限，进一步约束房地产相关融资行为。

　　“未来将坚持‘房住不炒’定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。”2021年1月，中国人民银行金融市场司司长邹澜在发布会上表态。

　　统计显示，2020年，我国新增房地产贷款占比从2016年的44.8%下降到28%。

　　回顾过去的一年，即便在国内外经济形势诸多不确定因素之下，我国的货币政策也没有搞“大水漫灌”，没有像美国一样连续降息、无底线放松，而是在适度宽松的前提下，保持了整体货币政策的稳健。

　　更重要的是，央行释放流动性目的非常明确，那就是推动金融资源更多地流向实体经济尤其中小企业，流向科技创新的高地，严防资金涌入地产，成为炒房的助力。

　　“房地产融资调控思路正在趋于精细化，以往‘按下葫芦浮起瓢’的情况也趋于减少。”一位接近银保监会的人士透露。

　　这一次上下齐心，一定要将房地产这头“灰犀牛”，关进制度的笼子里。

　　▲银保监会图/新华社

　　房企正在终结“内卷化”竞争

　　很多人不知道，即使是看似被戴上笼头的开发商，“房住不炒”依然是一项利好政策。

　　在地产行业的黄金十年中，开发企业竞相撬动杠杆、跑马圈地。尤其是2015年下半年“棚改货币化安置”政策出台之后，业内龙头率先从一二线向三四五线城市下沉。

　　在这段时间里，这个行业逐渐变成“勇敢者的游戏”，规模大小成为衡量企业最为简单粗暴的标尺，“撑死胆大的、饿死胆小的”变为业内的金科玉律，大家都倾向于高速扩张，冒险去搏下一个上升周期。

　　逐渐地，整个行业陷入“内卷化”，企业拿地“难以赚钱”，不拿地就“无米下锅”，而试图运用财技弯道超车的企业，则累积了巨大的经营风险，开始频繁“爆雷”，行业内的“大鱼吃小鱼”正在被“大鱼吃大鱼”和“秃鹰捡尸体”所取代。

　　全国破产的房企数以万计，中小型企业都在寻求项目合作，即使是榜上有名的大型地产公司，也有不少面临待价而沽的被动局面。

　　比如，昔日“闽系黑马”福晟集团宣布债务违约，与世贸集团达成的“世纪大并购”也不能让其转危为安；泰禾集团还在与债权人的讨价还价中等待万科集团的纾困；甚至上海混改标杆绿地集团也因为资金链承压，屡次传出股权变动的消息……

　　房企们面临的“囚徒”困境，并不是自身能够改变的，他们身在局中，不得不受形势的裹挟和影响。

　　多位房企高管曾告诉《财经国家周刊》记者，“没有人（企业）喜欢上蹿下跳的房价，只有长期稳定发展的市场，才符合整个行业的根本利益。”

　　庆幸的是，监管层出台的“三道红线”政策，正是自上而下打破行业高杠杆的路径依赖，为粗放扩张的发展模式果断画下了休止符，也为行业破局提供了全新的思路。

　　“这种去杠杆的方式，将重塑以往劣币驱逐良币的土地市场，给弯道超车的赛车装上超速报警器，甚至是自动刹车器。”一位业内人士对《财经国家周刊》记者说。

　　中信证券报告表示，“三道红线”这样全新思路的调控政策，有利于市场形成稳定的政策预期，企业能够合理安排经营活动和融资行为。一方面，许多企业丧失了加杠杆的空间，行业融资需求和资金成本不断下降；另一方面，土地市场也从亢奋趋于理性，行业整体经营风险也得到控制。

　　总结来说，就是“让你（开发企业）好好地活着，别出事。”一位全国前三的房企副总裁说。

　　更重要的是，告别了传统领域的高举高打，房企们也开始在物业、科技等新赛道投放资源，例如碧桂园服务（06098.HK）上市一年股价翻倍，市值突破2000亿港元，未来地产行业或能围绕“以人为核心”的城镇化发展机会，孵化出一批卓越的创新型企业或者平台化公司。

　　毕竟，房地产企业不是传统经济的守夜人，更应是新经济的引领者。

　　城市正在从“卖地”到“抢人”

　　从全国范围来看，这一轮城市“抢人”大战背后折射出中国城市经济面临的变化。

　　从一个非房地产行业的重大变化，也能看出“房住不炒”四年多的深远威力。

　　那就是，目前在双循环新发展格局之下，地方政府的注意力开始从“卖地”转向了“抢人”，广纳人才、招商引资、进行产业结构升级成为大量城市发展的核心诉求。

　　2020年以来，天津、重庆、南昌、杭州、苏州等10多个大中城市陆续放开落户限制，至9月份，上海也放宽了高校应届毕业生的落户范围和难度。12月内，又有广州、无锡、青岛、苏州等多个城市发布落户新政，其中福州基本实现了落户“零门槛”，足见地方政府的“求贤若渴”。

　　一方面，经济转型迫在眉睫，相关产业及其人才资源重要性凸显；另一方面，老龄化趋势加剧、生育率下降，适龄劳动力数量难以满足城市的需要。

　　统计显示，2012年起，我国劳动年龄人口的数量连年下降，最近七年间减少超过2600万人。从各个地区的政策可以看出，一线城市更注重吸引高学历人才，二三线城市在竞争中，逐步由抢人才发展到抢人口。

　　“过去城市接纳外来人才落户，更多考虑的是成本以及当地的人口承载能力，现在不少城市认为人才不是成本，而是资本。”华南师范大学人力资源研究所所长谌新民说。

　　同时，比“人才红利”更深层次的是户籍制度的深化改革，根据“十四五”规划建议的要求，我国都市圈和城市群的发展均需要人口、土地、资本等生产要素更高效地流动。

　　“一个人在哪里就业、在哪里居住，就在哪里纳税，也应该在城市中享受平等的公共服务和社会保障。”上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭认为。

　　此外，租购同权等各项改革也正在路上。2020年中央经济工作会议指出，要高度重视保障性租赁住房建设，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

　　可喜的是，我国房地产发展一直以来的“重市场、轻保障”的势头正在扭转。2019年底以来，我国已经开始在沈阳、南京、苏州、杭州等多个城市开展完善住房保障体系试点工作，大力发展政策性租赁住房。

　　“中央对保障性租赁住房、长租房的政策思路正在不断清晰。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者表示，后续应督促各地政府，把保障性房源的供应、分配等工作执行到位，真正为市场形成丰富的房源供给。

　　面向未来，我们不仅要坚决打击投机炒房，更要确立科学有效的产业政策，逐步理顺市场上的供求关系，综合运用多种手段，保证我国房地产市场长期稳定健康发展。

　　在双循环新发展格局之下，要求实施促进消费战略扩大内需，住房消费也是一个重要组成部分，而新型城镇化建设、租赁市场和城市更新等领域都令开发企业拥有广阔的发展空间。只是要注意，发展房地产、发展金融等等，初衷是为“实体经济”“扩大内需”服务的，更为强调创新驱动、高质量供给引领和创造新需求。

　　目前，各地房价仍然有涨有跌，属于正常波动，是发展社会主义市场经济的题中之义，而炒房“一夕暴富”的神话已经成为历史，在我国，无论楼市还是股市，都绝不可能成为投机者的天堂。

　　街头巷尾，老百姓的话题也从房子，转移到了科技、消费和文化教育……我们相信，人民日益增长的美好生活需要，应当具有更宽广的格局、更丰富的内涵。